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    2018楼市AB面:大型房企预期谨慎 成长型房企竞逐城市群

    2018-03-28 06:53:08 21世纪经济报道 
        本报记者 张晓玲 实习生 侯宣佑 深圳、广州报道

    环球国际pk10微信群 www.dfc896.club   管窥2018房地产新风向

      进入年报季,近期房企年报发布正酣,3月27日万科招商发布年报后,主要房地产企业的年报发布基本结束。过去一年的房地产市场,经历了前所未有的调控力度,同时规模再创新高。而面对2018年,龙头和标杆房企则普遍呈现谨慎姿态。在这背后,是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆,以及进入“租购并举、住有所居”的新时代。

      在提及2018年的策略时,龙头和标杆房企都对销售规模的扩张慎之又慎,反之区域型房企则依然非常进??;但是,他们的重仓位都不约而同放在城市群和都市圈,华南地区、粤港澳大湾区目前已成为炙手可热的房企必争之地。而由于房地产从国家和银行层面去杠杆,表外和非标融资受限,使得房企的资金状况趋于紧张,在业绩会上房企们也大多将“降负债”作为一个重要的财务目标。资产证券化则正在成为其资金来源的重要方式,开年以来,已经有不同品种的产品发布。降低开发商杠杆是长期趋势,未来利用资产证券化融资能力的差异,或将重塑房企的竞争格局。 (林虹)

      导读

      经历过去两年的去库存之后,三四线增长乏力,2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈,主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群,其中,又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

      3月份密集的房企年报披露过半,在2017年一片大好的业绩总结之后,超大型房企和标杆房企表达了他们的谨慎,甚至是忧虑。

      “中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了?!?月27日,万科董事会主席郁亮抛出了这一论断。

      作为行业风向标,万科的观点代表了一些大型房企的看法。而万科不设销售目标的做法,也被更多房企借鉴。

      硬币的另一面则是,中国城市化进程还未结束,房地产行业的规?;赫苍诼飞?。一些区域型房企还在加速扩张,争取早日跨过千亿、3000亿的门槛。在2018年,类似泰禾、新城控股、阳光城(000671,股吧)、龙光地产、富力地产、中国奥园等房企,依然设定了非常进取的销售目标。

      值得关注的是,多位房企人士对21世纪经济报道表示,经历过去两年的去库存之后,三四线增长乏力,2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈,主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群,其中,又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

      谨慎的大公司

      2017年,碧桂园、万科和恒大成为国内地产界率先跨入5000亿销售规模大关的巨型房企,碧桂园更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。

      但是谈及对2018年的销售预期,三家地产巨头纷纷三缄其口,出言谨慎,都在有意淡化对销售规模的追求和强调。

      “我不是数学家,所以我没办法预测数字,我们就当好农民种好地吧”,3月27日,郁亮谈及万科销售目标时表示。

      3月20日的碧桂园业绩会上,出乎意料地没有提出今年的销售目标;6日后在香港,恒大董事局主席许家印同样没有明确恒大2018年的销售目标?!敖衲甑?500亿元目标是合适的,就算制定8000亿元也是可以完成的,但没有这个必要?!毙砑矣∷?。

      中海地产、招商蛇口等龙头房企,将今年的增长率设定在低于去年的水平。中海将目标上调25%至2900亿港元;招商蛇口设定为增长30%至1500亿元。

      龙头和标杆房企谨慎的背后,是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆以及进入“租购并举、住有所居”的新时代,都令房地产行业的基调与过去两三年大不同。

      “调控持续,价格要稳,这是2018年的主旋律?!闭猩躺呖诔N窀弊芫碇煳目衔?,2017年房地产市场销售额、成交面积都创了新高,但是今年估计会是一个高位盘整的状态,这已是行业共识。2018年限价、限购和限售政策都将是常态化的,政府会以价定策,就是价格不能大涨也不能大跌,各个地方会分类调控、分城施策。房企必须学会应对这样的市场。

      一家房企佛山公司的负责人表示,佛山的房地产调控政策尤其是限价非常严格,如果限价今年持续不放松,会导致过往两年拿下高价地的房企面临销售的困难和资金的压力。

      重仓城市群

      尽管面临不确定的市场,但乐观派也大量存在。

      从目前发布年报的房企来看,仍有不少房企提出了进取的销售目标。如龙光地产2018年销售目标定为660亿元,较2017年同比增长超过50%;中国奥园2018年销售目标定为730亿元,同比增长60%;富力地产今年提出1300亿元的销售目标,内部甚至定到了1500亿,同比去年翻倍。

      泰禾、新城控股等房企要在未来两三年冲击3000亿,仍然非常乐观。

      这些房企依然走在快速规?;穆飞?。21世纪经济报道粗略统计,目前提出千亿、2000亿、3000亿目标的房企,已有30多家。

      “规?;赫涝抖加?,规模没有边界”,前述房企高管人士表示,当前中国的城市化远未结束,城市群和都市圈投资仍有巨大机会,一二线和环一线城市受益轨道交通,产业和人口溢出,仍有巨大的需求,一些成长型房企仍然具备弯道超车的空间。

      “三四线去库存在去年得到了极大的释放,今年大概率会放缓,反而一二线和环一线有表现机会”,这位高管分析,上述向千亿、3000亿进军的房企,均在城市群布局一二线,储备了大量土地,以及可售货源。

      华南地区、粤港澳大湾区目前已成为炙手可热的房企必争之地?!盎险嘉颐枪疽导?/3,今后三年在华南的业绩要达到千亿级别”,一家总销售规模数百亿的房企高管表示,公司会继续投资粤港澳大湾区这样的城市群,预计今年销售将会翻番。

      中国奥园主席郭梓文透露,2018年公司可售货值为1215亿元,有信心达成730亿的销售目标。其中,粤港澳大湾区是重中之重,公司已实现大湾区“9+2”城市全覆盖,共有项目50个,土地储备总建筑面积约753万平方米,总货值约980亿,预计2018年可售货值约418亿。

      深耕深圳及周边城市的龙光地产2018年计划推出逾30个全新项目,可售货值逾人民币1300亿元,其中65%分布在粤港澳大湾区。

      2017年,华东区域在招商蛇口的业绩贡献中占到了30%,超过了深圳;朱文凯表示,今年华南(除去深圳)、华中也会接近深圳。

      近两年表现激进的闽系房企融信年报显示,融信的土地储备达2315万平方米,60%位于一二线城市,覆盖了粤港澳大湾区、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。

      万科、恒大、中海、碧桂园等超大型房企拿地也聚焦核心城市经济圈。万科2017年新增216个项目,总规划建筑面积4615万平方米,新增项目90%(权益投资金额)位于一二线城市,平均楼面积均价7908元/平方米。万科董秘朱旭表示,今年将会继续审慎投资策略。

      规模与利润平衡术

      克而瑞等机构指出,2018年是地产行业深度调整的关键一年。随着调控政策和银根的收紧,中小型房地产企业生存愈发艰难,而大型房企则加快收并购和土地储备的步伐,行业集中度将进一步提升。

      据统计,2017年TOP10房企已经占据了近1/4的市场份额,集中度较2016年末提升了5.7个百分点,龙头房企的规模到了一个峰。

      在这样的节点上,面对2018年不确定的市场和行业下行的风险,龙头房企和标杆房企普遍开始强调规模和利润的协调增长。

      另一方面,去年房企销售创新高令净利润大幅增长,如房企净利之王中海去年实现超过400亿港元的净利润,万科去年实现净利润281亿元,同比增长33.44%;碧桂园则实现约260.63亿元净利润,增长126.3%。

      而今后如何保证这样的净利润增长,是一个很大的考验。

      “做企业家一定要进取,以前恒大做规模第一房企,现在要做利润王?!毙砑矣〕?,恒大要走自己的路,只要利润目标完成,即便未来跌出前三或者前十都无所谓。

      中海地产财报指出,2018年集团将主要资源聚焦于住宅开发,加快周转、加快规模发展,达成较快增长,实现规模与利润均衡增长;龙光地产也明确提出“销售提速,利润增长”的双目标,强调利润与增速同步增长。

      郁亮则指出,未来万科将通过住宅开发及各类新业务如长租公寓、物流地产、商业运营等来实现净利润的增长。

    (责任编辑:陶海玲 HF003)
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